A Responsabilidade Civil do Incorporador

CENTRO UNIVERSITÁRIO RITTER DOS REIS

FACULDADE DE DIREITO

PÓS-GRADUAÇÃO EM DIREITO IMOBILIÁRIO

ROBERTO

A RESPONSABILIDADE CIVIL DO INCORPORADOR

Canoas.

2008/1.

ROBERTO

A RESPONSABILIDADE CIVIL DO INCORPORADOR

Trabalho apresentado ao curso de Pós-Graduação em Direito Imobiliário, como requisito parcial para obtenção do título de especialista.

Professor Orientador: Francisco Arnaldo Schmidt

Canoas.

2008/1.

Dedicatória

À minha esposa e filhos, pelo estímulo inicial e incentivo permanente, além de seu companheirismo indispensável e por me engrandecer a vida.

A vocês, em especial, dedico este trabalho.

AGRADECIMENTOS

Ao meu orientador, Prof. Francisco Arnaldo Schmidt, por ter me despertado, já há mais tempo, para a importância do tema em estudo, por seu exemplo de dedicação ao ensino e à pesquisa, e por sua orientação fundamental.

Aos demais professores da pós-graduação, pela competência e dedicação em seus ensinamentos e pelo respeito com que tratam todos os alunos.

A todos os alunos da pós-graduação pela convivência enriquecedora.

Aos funcionários do Centro Universitário Ritter Dos Reis, pelo apoio e cordialidade constantes.

A todos que, de alguma forma, me ajudaram a vencer esta etapa.

RESUMO

O presente trabalho abordou a problemática da responsabilidade civil do incorporador. A atividade incorporativa caracteriza-se pela iniciativa tomada por uma pessoa com o intuito de realizar a construção de um edifício de duas ou mais economias, sob o regime de condomínio, promovendo a venda dessas economias para pessoas interessadas em sua aquisição.

Pode ocorrer a venda antecipada de apartamentos de um edifício a construir, que, do ponto de vista econômico e financeiro, constitui o meio pelo qual o incorporador promove a captação dos recursos necessários à consecução da incorporação. Para o exercício dessa atividade, que se caracteriza pela captação antecipada de recursos junto ao público, a lei exige que o incorporador apresente previamente o memorial descritivo da operação e os documentos comprobatórios da origem e titularidade do imóvel, da aprovação do projeto de construção pelo poder público, da idoneidade jurídica, fiscal e comercial, da capacidade técnica e financeira.

As unidades autônomas somente poderão ser negociadas após o incorporador ter arquivado no cartório competente de Registro de Imóveis os documentos referidos na Lei 4.591/64, que serão submetidos ao exame pelo oficial de registro, para posterior registro da incorporação. A responsabilidade do incorporador decorre da própria Lei 4.591/64, tem amparo no Código de Defesa do Consumidor e no Código Civil.

O incorporador tem a obrigação de entregar o imóvel nas condições previstas no contrato de compra-e-venda, sendo responsável por qualquer dano que possa resultar da má execução do contrato de incorporação, ou seja, da entrega retardada ou da construção defeituosa. Com fulcro no art. 20 do CDC, responde o incorporador, como fornecedor de serviço, pelos defeitos de qualidade eventualmente encontrados nos apartamentos, que os tornem impróprios à utilização ou lhes diminuam o valor, sendo considerados impróprios os serviços que se mostrem inadequados para os fins que razoavelmente deles se esperam, bem como aqueles que não atendam às normas regulamentares de prestabilidade.

Cessará a responsabilidade do incorporador se ficar comprovada unilateral alteração no projeto e especificações originais promovida pelo adquirente ou por terceiro, por conta e risco daquele.

Palavras chave: incorporação, responsabilidade civil, incorporador

RÉSUMÉ

Ce travail porte sur la question de la responsabilité civile du promoteur. L’activité de promoteur se caractérise par l’initiative prise par une personne dans le but de faire bâtir un immeuble de deux unités ou plus, sous le régime de la copropriété, pour les mettre en vente (incorporação). Le promoteur peut aussi proposer la vente d’appartements sur plan, ce qui, du point de vue économique et financier, est le moyen par lequel le promoteur lève les fonds nécessaires pour la réalisation de son entreprise.

Pour cette vente anticipée, la loi demande que le promoteur présente préalablement le descriptif du programme de construction dont il est l’initiateur ainsi que les documents prouvant l’origine de propriété de l’immeuble, l’approbation du programme de construction par le pouvoir public, de l’idonéité juridique, fiscale et commerciale et de la capacité technique et financière.

Les unités autonomes ne pourront être négociées qu’après l’enregistrement, par le promoteur, au cadastre d’immeubles, les documents exigés par la loi 4.591/64, et qui seront soumis à l’examen, par le conservateur des hypothèques, pour postérieur enregistrement de la « incorporação » . La responsabilité du promoteur découle de la loi 4.591/64, elle-même, est soutenue par le Code de défense du consommateur (CDC) et par le Code civil.

Le promoteur a l’obligation de livrer l’immeuble conforme aux conditions prévues au contrat d’achat et demeurera responsable de tout dommage qui pourra survenir du non respect des clauses contractuelles, c’est-à-dire, du non respect du délai de livraison de l’immeuble ou bien des défauts de construction. Soutenu par l’article 20 du CDC, le promoteur répond comme fournisseur de services, pour les défauts de qualités éventuellement rencontrés dans les appartements, le rendant impropres à leur utilisation ou faisant chuter leur valeur de marché.

Les services du promoteur seront donc jugés inadéquats á leurs fins. Néanmoins, toute responsabilité du promoteur sera annulée si une altération unilatérale du projet pouvait être prouvée ou bien si des spécifications d’origine, se trouvait modifiée à la demande de l’acquéreur ou d’une tierce personne habilitée.

Mots clés : « incorporação », responsabilité civile, promoteur.

SUMÁRIO

RESUMO 5

RÉSUMÉ 6

INTRODUÇÃO 9

1 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA 11

1.1 BREVE HISTÓRICO 11

1.1.1 Conceito 11

1.1.2 Objeto da Incorporação 13

1.2 ELEMENTOS ESSENCIAIS DA INCORPORAÇÃO 13

1.2.1 Atividade Incorporativa. 14

1.3 DO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA 15

1.3.1 Efeitos Jurídicos Produzidos Pelo Registro 17

1.3.2 Atribuições do Cartório de Registro Imobiliário 19

1.3.3 Efeitos do Registro da Incorporação 19

1.4 CONTRATO DE INCORPORAÇÃO 20

1.4.1 Registro e efeitos do contrato de incorporação 21

1.4.2 Extinção do contrato de incorporação 22

1.5 DA AFETAÇÃO PATRIMONIAL NA INCORPORAÇÃO

IMOBILIÁRIA 23

1.5.1 Constituição 23

1.5.2 Constituição facultativa. 24

1.5.3 Efeitos. 24

1.5.4 Exclusões. 25

1.5.5 Fiscalização e acompanhamento 25

1.5.6 Auditoria. 26

1.5.7 Obrigações do Incorporador. 26

1.6 FORMAS DE EXTINÇÃO DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO 27

1.7 EFEITOS DA FALÊNCIA OU INSOLVÊNCIA CIVIL DO

INCORPORADOR 27

1.7.1 Assembléia Geral dos Adquirentes. 28

1.7.2 Deliberação pela Liquidação 28

1.7.3 Deliberação pela Continuação da Obra. 29

1.7.4 Leilão Público das Unidades Remanescentes. 30

1.8 REGIME ESPECIAL TRIBUTÁRIO DA AFETAÇÃO 31

2 O INCORPORADOR 33

2.1 CONCEITO 33

2.2 QUEM PODE SER INCORPORADOR 34

2.3 DEVERES DO INCORPORADOR CONTIDOS NA LEGISLAÇÃO 35

2.4 OS DIREITOS DO INCORPORADOR 38

2.5 ESPÉCIES DE CONTRATOS CONSTRUTIVOS 40

2.5.1 Sistema por Administração ou “a preço de custo”. 41

2.5.2 Sistema “a preço fechado”. 42

3 RESPONSABILIDADE CIVIL 44

3.1 CONCEITO DE RESPONSABILIDADE CIVIL 45

3.2 REQUISITOS DA RESPONSABILIDADE CIVIL 47

3.3 ESPÉCIES DE RESPONSABILIDADE CIVIL 48

4 RESPONSABILIDADE CIVIL DO INCORPORADOR 50

4.1 CONSIDERAÇÕES INICIAIS 50

4.2 A RESPONSABILIDADE DO INCORPORADOR 51

4.2.1Responsabilidade extracontratual ou legal 53

4.2.2 Responsabilidade Subjetiva do Incorporador. 53

4.2.3 Responsabilidade Objetiva do Incorporador. 54

4.2.4 Responsabilidade qüinqüenal prevista no art. 618 do CC 55

4.2.5 Responsabilidade Criminal do Incorporador. 56

4.3 DA RESPONSABILIDADE PELO FATO E PELO VÍCIO DO 57

PRODUTO E DO SERVIÇO

4.4 SOLIDARIEDADE ENTRE INCORPORADOR, CONSTRUTOR E

AGENTE FINANCEIRO 59

CONSIDERAÇÕES FINAIS 63

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS 65

INTRODUÇÃO

Para o desenvolvimento do estudo proposto, faz-se necessária uma abordagem sobre os conceitos acerca do instituto da incorporação, os elementos e métodos necessários à caracterização da figura do incorporador, bem como sobre sua responsabilidade.

A atividade incorporativa caracteriza-se pela iniciativa tomada por uma pessoa com o intuito de realizar a construção de um edifício de duas ou mais economias sob o regime de condomínio, promovendo a venda dessas economias para pessoas interessadas em sua aquisição. Pode ocorrer a venda antecipada de apartamentos de um edifício a construir, que, do ponto de vista econômico e financeiro, constitui o meio pelo qual o incorporador promove a captação dos recursos necessários à consecução da incorporação.

Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terrenos, objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção, sob o regime condominial, ou que meramente aceite proposta para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega a certo prazo, preço e determinadas condições das obras concluídas.[1]

Importante salientar que somente o incorporador poderá promover a incorporação. A Lei Federal nº 4.591/64 contém o rol taxativo que define as pessoas que podem ser consideradas incorporadoras, necessitando para tanto que se enquadrem no conceito legal.

Será abordado também estudo relativo à responsabilidade civil do incorporador, uma vez que a incorporação imobiliária é considerada como atividade de corretagem, seja de promoção, seja de venda e compra, seja por um misto de todas elas e ainda outras, estaremos diante do fornecimento de um produto.

Qual seja, a fração ideal do imóvel correspondente à unidade condominial que se adquire ou de um serviço, sendo este a intermediação entre o construtor e o adquirente.

Ressalta-se que a lei das incorporações imobiliárias elenca hipóteses do incorporador incorrer em crime e em contravenção contra a economia popular, bastando para tal infringir as regras dessa lei, dentre outras, colocar à venda as unidades sem ter o registro da incorporação imobiliária no competente Registro Imobiliário.

É possível, também, a responsabilização do incorporador por vício do produto e pela solidez e segurança da obra perante a lei de defesa do consumidor, que é o que se procurará explicitar.

Nesta esteira, o Código de Defesa do Consumidor, como microssistema jurídico cujo alcance se estende a todo o direito contratual, teve reflexos também nos negócios de incorporação imobiliária. Sendo os contratos, de regra, por adesão, que posicionam o adquirente como hipossuficiente, configurando-se a figura do incorporador como fornecedor de bens e serviços, e a do adquirente como consumidor, tratando-se o bem imóvel de bem de consumo, perfeitamente possível a responsabilização da empresa incorporadora por acidente de consumo ou vício do produto.

1 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

1.1 BREVE HISTÓRICO

As habitações ocupadas por mais de um morador existem desde Roma, quando grupos de romanos exerciam o domínio das mesmas áreas de terras de forma autônoma, gerando a idéia de propriedade condominial. [2]

O êxodo rural e a evolução lenta e sem nenhum planejamento proporcionou a explosão demográfica dos grandes centros, com ela a necessidade de buscar uma nova solução para a crise de moradia.

A urbanização da humanidade é um fenômeno moderno da sociedade industrializada. Nos grandes centros se aglomeram fábricas e serviços, atividades necessariamente desvinculadas do produto natural da terra, este, ao contrário, objetivo principal do campo.

Como medidas para solucionar tal impasse, a indústria da construção civil alavancou o mercado imobiliário com o surgimento de edifícios verticais, uma nova técnica de construção que deu origem às incorporações.

As incorporações são executadas pela indústria da construção civil, através da empresa construtora, que tem mais condições de reunir os recursos financeiros e humanos necessários àquela produção. [3]

1.1.1 Conceito

Segundo a Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, art. 28, parágrafo único: "A incorporação imobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial de edificações ou conjunto de edificações composta de unidades autônomas".

É uma atividade exercida por alguém com o objetivo de realizar a construção de edificações compostas de unidades autônomas sob a modalidade de condomínio, onde se realiza a venda antecipada do imóvel como meio de obter o capital necessário para dar início à construção do edifício.

Thomaz Belley, citado por Zola Florenzano[4] leciona:

“[ .] a incorporação é a forma pela qual o proprietário de um terreno nu reúne um grupo de interessados, vendendo, a cada um, uma parte ideal, com a condição precípua de nele construir um edifício, que na própria escritura é discriminado em planos horizontais, cabendo a cada um dos compradores uma parte autônoma e outra ideal nas coisas comuns do edifício.

Do próprio título de aquisição nascem os direitos e obrigações dos contratantes, ou seja, o que hoje se denomina convenção.”

Em sentido geral, a incorporação significa aquela atividade humana exercida no sentido de incluir, unir, introduzir ou ligar uma coisa ao corpo da outra, a que ficará pertencendo, geralmente com a finalidade de obtenção de ganho econômico.

Em sentido lato sensu é o edifício que se constrói no imóvel para dele fazer parte, resultando a referida atividade humana da reunião de manifestações de vontade, exprimíveis muitas vezes em contratos, que mantem uma relação de unidade entre si.

Pontes de Miranda [5] define Incorporação como sendo "apenas o período pré-comunial em que se praticam atos necessários ao estabelecimento da comunhão pro diviso nos edifícios de apartamentos".

Para Maria Helena Diniz,[6] a definição de incorporação é o "empreendimento que visa conseguir capital necessário para a construção do prédio, pela venda antecipada dos apartamentos".

Na lição de Cambler, [7] incorporação significa o ato de transformação da estrutura física. No plano comercial, mais especificamente no Direito Societário, a incorporação aparece como uma das espécies de operação mercantil realizada entre sociedades, regulada pela lei 6.404.

Wilson de Souza Campos Batalha[8] conceitua:

“[ .] o conceito de incorporação estende-se não só à promoção e realização da construção de edificações ou conjunto de edificações, composta de unidades autônomas, mas também aos conjuntos de casas térreas e assobradadas, em construção ou a serem construídas, em terrenos com partes comuns (art. 8º, alínea a, da Lei n. 4.591/64), bem como a construção de habitações isoladas, em áreas rurais ou urbanas, para serem alienadas, a prazo, antes de concluídas (art. 68 da mesma lei).”

O caput do art. 227 da Lei 6.404/76 estabelece: "a incorporação é a operação pela qual uma ou mais sociedades são absorvidas por outra, que lhe sucede em todos os direitos e obrigações".

1.1.2 Objeto da Incorporação

A incorporação é uma operação jurídica de venda de unidade autônoma de edifício em construção em regime de condomínio especial, por pessoa habilitada a promover aquela construção e a transferir o domínio da unidade autônoma que se obrigou a construir, mediante o pagamento efetuado pelo outro contratante, de prestação pecuniária representativa do preço.

1.2 ELEMENTOS ESSENCIAIS DA INCORPORAÇÃO

O instituto jurídico da incorporação imobiliária pode ser identificado mediante a verificação dos seguintes elementos essenciais:

Elemento objetivo - são as frações ideais de terreno vinculadas a unidades condominiais autônomas em edificações de um ou mais pavimentos, a serem construídos ou em construção.

Elemento subjetivo - identificado pela existência de pelo menos uma pessoa, o incorporador, seja uma pessoa física ou jurídica, comerciante ou não.

Elemento negocial - a atividade do incorporador é toda ela exercida com o intuito de realizar a alienação, total ou parcial, das edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, mediante a promoção e construção das mesmas.

A junção desses elementos constitui efeitos reais e obrigacionais.

1.2.1 Atividade Incorporativa

Na atividade incorporativa, o direito real é inexistente. O que se caracteriza como direito real é a quota-parte do terreno onde vai ser construído o edifício de condomínio. Até a conclusão do edifício, a relação patrimonial do futuro proprietário é representada pelos direitos pessoais do adquirente. [9]

O objeto da relação jurídica é o cumprimento da obrigação que existe em função de determinado bem pretendido pelo sujeito ativo, expressamente referido no pacto subscrito pelas partes. O adquirente (credor) tem acesso ao bem desejado somente após o cumprimento da obrigação pelo incorporador (devedor) ficando portanto seu poder de ação assegurado e voltado para uma atitude ativa ou passiva do obrigado (por suas obrigações de fazer) tendo em vista que o incorporador obriga-se a confeccionar a coisa, para depois entregá-la.

Se a incorporação for realizada por mais de um incorporador, a responsabilidade dos mesmos será solidária, independentemente de convenção ou cláusula.

1.3 DO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

O Registro da Incorporação equivale à apresentação dos documentos relacionados no art. 32 da Lei de Condomínios e Incorporações e no art. 1º, do Dec. nº. 55.815/65, no Cartório de Registro de Imóveis, como por exemplo, os seguintes:

Decreto nº 55.815/65 - Normas para os Registros criados pela Lei 4.591/64

Art. 1º Os incorporadores sujeitos ao regime da Lei nº 4.591/64, ficam obrigados em todo o território nacional, antes de anunciar a venda, a depositar no Cartório do Registro de Imóveis, da respectiva circunscrição, os seguintes documentos:

a) Título de propriedade do terreno ou promessa irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos, ou de permuta, no qual conste cláusula de imissão de posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;

b) Certidões Negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protestos de títulos, de ações cíveis e criminais e de ônus reais, relativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;

c) Histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;

d) Projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;

e) Cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando a cada tipo de unidade a metragem da área construída;

f) Certidão Negativa de Débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições;

h) Avaliação do custo global da obra, atualizada na data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III do artigo 53 da Lei 4.591/64, com base no custo unitário, referido no art. 54, da mesma lei, discriminando-se, também, o custo da construção de cada unidade devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;

i) Discriminação das frações ideais de terreno, com as unidades autônomas que a elas corresponderão;

j) Minuta da futura convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações;

k) Declaração em que se define a parcela do preço de que trata o inciso II do artigo 39 da Lei nº 4.591/64;

l) Certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do artigo 31 da Lei nº 4.591/64;

m) Declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência do artigo 31 da Lei nº 4.591/64;

n) Atestado de idoneidade financeira do incorporador, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no País há mais de cinco anos.

[ .]

A documentação será examinada pelo oficial de registro de imóveis. Estando os documentos em ordem, o oficial registrará a incorporação na matrícula do imóvel, no Livro 2-RG (Registro Geral).

Caso os documentos não estejam em ordem, os oficiais terão quinze dias de prazo para apresentar, por escrito, as exigências que julgarem necessárias para efetivar o registro. Em caso de divergência, o oficial levantará dúvida perante o juiz competente, na forma prescrita na lei processual e, satisfeitas elas, registrará a incorporação no prazo de 15 (quinze) dias, fornecendo certidão.

A certidão, apresentada pelo cartório tem prazo de validade de 180 (cento e oitenta) dias. Prazo este para concretizar a incorporação. Caso contrário, o incorporador somente poderá negociar unidade revalidando o registro por igual prazo, [10] ou seja, faz-se necessário que se registrem os contratos de compromisso de compra e venda dentro do prazo estabelecido pela Lei 4.591/64, para que se “concretize” a incorporação.

O oficial de registro responde, civil e criminalmente, se efetuar o arquivamento de documentação contraveniente à lei, ou der certidão sem o arquivamento de todos os documentos exigidos, cabendo-lhe fiscalizar o cumprimento dos requisitos e exigências legais.

A averbação expressa no § 2º do art. 32 da Lei 4.591/64, somente está ali prevista para os casos de incorporação formalizada anteriormente à vigência da Lei de Registros Públicos. Os contratos posteriores estão sujeitos a registro.

O registro da incorporação será cancelado nos seguintes casos:

a) em virtude de decisão judicial, e

b) a requerimento do incorporador, enquanto nenhuma unidade for objeto de compromisso devidamente registrado, ou mediante o consentimento de todos os adquirentes, formalizada em documento por eles assinado.

Após a obtenção do "habite-se" ou alvará de conclusão e comprovante de inexistência de débito previdenciário, o incorporador poderá requerer a averbação da construção das edificações e da convenção de condomínio instituindo assim o condomínio, individualizando e discriminando as unidades autônomas, com criação das matrículas para cada unidade.

O registro é indispensável para a produção de efeitos reais. O título aparece como condição para ser feito o registro, de modo que o Direito Real não pré-existe nem está consubstanciado no próprio título, dependendo sua existência na realização do registro no Cartório de Registro de Imóveis.

1.3.1 Efeitos Jurídicos Produzidos Pelo Registro

Após a promulgação da Lei 6.015/73, as espécies básicas de efeitos jurídicos produzidos pelo registro público são:

Constitutivos - não ocorre o nascimento do direito sem o registro.

Comprobatórios - o registro prova a existência e a veracidade do ato ao qual se reporta.

Publicitários - o ato registrado, salvo raras exceções, é acessível ao conhecimento de todos, interessados e não interessados.

No caso do registro da documentação a ser arquivada pelo oficial de registro de imóveis, que recebe a denominação de “memoriais de incorporação”, a obrigatoriedade dessa formalidade não conduz constituição, transmissão ou aquisição de direitos reais, [11] mas apenas dá publicidade ao ato jurídico, face à afinidade existente entre esse ato, a futura aquisição de unidades condominiais e a necessidade de outorgar-se maior segurança às relações jurídicas subseqüentes.

Caso o ato registral especificado no art. 32 da Lei 4.591/ 64 tenha sido realizado antes ou durante a construção do empreendimento, ter-se-á configurado a incorporação imobiliária. Caso não tenha sido realizada até a expedição, pela autoridade competente, do Auto de Conclusão da Obra, "habite-se", configurar-se-á somente a instituição de condomínio.

1.3.2 Atribuições do Cartório de Registro Imobiliário

O art. 167, da Lei 6.015/73, regula as atribuições do Cartório de Registro Imobiliário. Dentre elas determina a matrícula e o respectivo registro:

a) das incorporações, instituições e convenção de condomínios - o registro de títulos constitutivos do condomínio é fundamental para que se opere a posterior transferência da propriedade das unidades autônomas e das partes ideais do condomínio;

b) dos contratos de promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas condominiais, referidas na Lei 4.591/64, quando a incorporação ou a instituição de condomínio formalizar-se na vigência da Lei 6.015/73 (inc. I alínea 18), e

1.3.3 Efeitos do Registro da Incorporação

O registro da incorporação imobiliária produz os seguintes efeitos:

a)    somente após o registro o incorporador poderá negociar as unidades autônomas;

b)    o registro da incorporação é condição indispensável para a instituição da propriedade condominial, atribuindo ao imóvel o estado de pré-horizontalidade;

c)    o número do registro, bem como a indicação do cartório competente, deverá constar, obrigatoriamente, dos anúncios, impressos, publicações, propostas e contratos preliminares ou definitivos referentes à incorporação;

d)    o incorporador, a contar do termo final do prazo de carência, se houver, terá o prazo máximo de 60 dias para promover a celebração do competente contrato de construção e da convenção do condomínio;

e)    presunção de que os tributos relativos ao imóvel, bem como de débitos para com a Previdência Social foram pagos até a data do pedido de registro;

f)     presunção de que o imóvel incorporável não está sendo objeto de litígio judicial em ações reais, nem o incorporador responsabilizado pela prática de crime contra o patrimônio ou contra a administração pública em ações penais;

h)    possibilita ao adquirente registrar o contrato atribuindo-lhe eficácias de direito real.

1.4 CONTRATO DE INCORPORAÇÃO

O contrato-promessa de venda de unidade a construir onera o terreno com direito real preliminar. Enquanto não terminada a construção, a situação jurídica real é de uma co-propriedade. Nessa sistemática existe apenas uma expectativa de direito.

Segundo a lição de Meirelles, [12] o contrato de incorporação é o comprometimento do incorporador em construir e, ao final, transferir a propriedade mediante um preço ajustável. Melhor esclarecendo:

“[ .] o contrato de incorporação de condomínio é o ajuste pelo qual o incorporador se compromete a construir diretamente ou por terceiros e, no final, transferir a propriedade horizontal de unidades autônomas de um mesmo edifício de dois ou mais pavimentos, assim como as partes ideais do terreno e das áreas de utilização comum, aos tomadores de apartamentos, mediante um preço fixo, ou ajustável ao custo da construção nas condições estabelecidas na convenção de condomínio.”

Requerido o reg istro dos contratos, far-se-á primeiramente a descrição da unidade a ser construída, com todos os caracteres necessários à individuação do imóvel, e, em seguida, o registro ou averbação, conforme o caso.

O registro das promessas de aquisição confere aos promitentes adquirentes o direito real de propriedade, classificado como um direito real sui generis, e com o registro esse ato de vontade adquire publicidade, passando a ser oponível erga omnes.

1.4.1 Registro e efeitos do contrato de incorporação

Com o registro do contrato surgem os seguintes efeitos:

a) a oponibilidade erga omnes, que impõe ao incorporador um dever de abstenção em relação ao imóvel objeto do negócio, não podendo o proprietário vender ou onerar o imóvel, perdendo ele a faculdade de dispor o aludido bem enquanto vigorar o contrato;

b) pagamento da multa de 50% sobre a quantia que o incorporador tiver efetivamente recebido, cobrado por via executiva, na hipótese de descumprimento de sua obrigação de outorga dos contratos mencionados no caput do art. 35 da Lei 4.591/64, e

Outras figuras contempladas pela lei e que são averbáveis ou registráveis, conforme o caso, à margem do registro da incorporação latu sensu são:

a) após a concessão do auto de conclusão da construção, “habite-se”, pela autoridade administrativa, o incorporador deverá averbar a construção das unidades condominiais com a finalidade de possibilitar a individualização e discriminação das mesmas. A averbação poderá ser também requerida pelo construtor ou por qualquer dos adquirentes;

b) a averbação da desistência da incorporação;

c) o registro da convenção de condomínio e a averbação de suas eventuais alterações, e

d) o registro da instituição de condomínio.

Em suma, o registro da incorporação imobiliária não cria o condomínio, mas se destina ao controle público da atividade empresarial de construção de unidades autônomas para serem alienadas.

Na incorporação, alienam-se direitos à aquisição de futura unidade autônoma, que, juridicamente, só aparecerá com o registro da instituição de condomínio. Apenas com o assentamento da instituição condominial é que se poderão registrar os contratos relativos às unidades autônomas, após concluídas. E somente a partir desse registro é que cada apartamento, sala ou loja poderá ser objeto de matrícula, enquanto unidade físico-jurídica.